海南自由贸易港楼市出现“松绑”,开放自由政策锁定“金融服务岛”

近期海南热度再次推高，第一个消息是海南楼市贷款政策出现“松绑”。

8月18日，《关于调整住房公积金个人住房贷款业务有关规定的通知》发布了，要求自8月20日起，海南公积金贷款业务有关规定进行了调整：

购买新房：

借款人夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度从70万提高到100万元。仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度从50万提高到70万元。

购买二手房：

夫妻双方均在海南省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度从30万提高到70万元;仅单方在海南省缴存的，贷款最高额度为40万元。外地缴存公积金：允许异地公积金贷款，按照以上标准60%执行。

这就意味着对于有资格在海南买房的购房人来说，购房利息出现了大幅度的下降，最关键的变化是可以允许异地公积金贷款。对于落户买房的购房人及可以直接网签的住宅房产项目来说，直接大利好：将直接享受3.25%的公积金贷款利率。当然，公积金松绑并不意味着海南鼓励“炒房”，而是“服务保障各类在琼创业就业人才的居住需求，进一步支持海南自贸港建设的全面推进。”

第二个消息则是海南在金融中心的建设上正式走出了第一步。

8月22日，海南省副省长沈丹阳表示，海南正在加快研究出台合格境外有限合伙人暂行办法，加快吸引全球资本投资海南的私募和风险投资市场：海南将对QFLP企业的登记注册不设最低准入门槛，力争对企业的注册资本、认缴出资额、出资币种、首次出资比例等都不加限制。并将对内外资实行无差别待遇，允许“内资管外资”和“外资管内资”的业务模式，对内外资基金管理公司的要求一致。也就是说海外的基金公司可以自由投资海南入驻企业的股权，进行风险投资，也可以全资控股海南的企业，完全不设限制。这将吸引大量的海外基金公司入驻海南，同时也会吸引内地的高科技企业到海南来入驻融资，这是海南走向金融中心的第一步。自从2020年6月，海南自贸港建设方案文件出台后，很多人都惊呼：中国第二个“香港”要来啦，或者是中国的“迪拜”要来了。其实在《海南自由贸易港总体建设方案》中，海南自贸港的未来，将在中国经济版图中，至少扮演三个重要角色：

【1】取代部分“香港+澳门”功能扮演“国际旅游消费中心”角色 旅游岛+消费岛

第一，海南将逐渐取代香港部分功能，成为中国的“国际消费中心”。海南零关税政策从2020年7月1日开始实施，到8月18日，海南全省离岛免税商品销售额已经突破50个亿。也就是说1天，海南免税商品就可以卖出1个亿，同比增长了2.5倍，2020年海南免税商品销售有望突破300亿，同比翻3倍。

海南自贸港的利好之一，就是零关税的政策。这对国人目前“买买买”的消费习惯，绝对是个大利好。国内买不到的产品，关税高的价格高的产品，这里都可以零关税低成本的买到。海南未来将全面取代“海外代购”，甚至会大规模分流内地向香港的免税商品购买份额，预计每年将会给海南新增3000-4000亿的销售额。尤其是2025年海南岛封岛封关以后，海南将会成为中国的“国际消费旅游中心”：全岛都是免税商品，而且品种会更加多样，价格会更加便宜。

第二，从旅游业上，海南将分流部分澳门和香港的国际旅客。

零关税只是其中的一个政策，除此之外海南还将外国人“入境免签”政策开放到最大，未来外国人自行申报就可以“免签入境”，同时开放了游轮入境游的15天免签政策。海南目前每年仅有4500万游客，其中境外游客比例极低。而香港和澳门每年游客加在一起高达1个亿，是海南的2.5倍。海南的旅游业开放，重点放在了留学旅游、医疗旅游及游轮旅游三个重点领域，到了2025年，预计海南的游客规模有望翻一倍。预计未来五年，免税商品+国际旅游业开放，会给海南带来3000亿左右的GDP增量，从目前的每年5000亿上升到8000亿。

【2】激发超低税率效应高附加值制造业基地+富人岛科技岛和工业岛

对于很多人来说，海南不就是有一个“零关税”吗?没啥大不了的。其实并非如此!在“超低税率”这一点上，是很多人忽视的，如果你仔细研究一下“低税”政策，就会豁然开朗了：海南不仅拥有“零关税”，同时也是中国税率最低的地区之一。

我们将自贸港的“低税”政策，总结如下：

第一：人才的个人所得税税率最高15%，比内地的最高45%，整整降低了30个百分点，这是要“拉人入伙”的节奏。

就这一点，未来海南有可能会成为“富人避税”的天堂。

第二：鼓励类的企业所得税15%，比内地的25%降低了10个百分点，这是鼓励企业去海南注册及创业。

同时在2025年之前，旅游业、高新技术企业及现代服务业，如果新增外资投资，免征企业所得税。

第三：入驻海南的企业，其进口的原材料及生产工具全部“零关税”，大大降低了企业的生产成本。

最关键的是第四条：对原产于海南或含进口料件加工增值超过30%的货物，进入内地免征进口关税。

这是极其重磅的政策，也是海南未来的厉害之处。

海南进口原材料免关税，通过深加工后，产品增值超过30%，出口到内地就免征进口关税，这无异于为海南商品出口到内地，砸开了一个缺口。

这就是为什么众多企业纷纷在海南成立新公司的主要原因：1个多月，落海南就新增落户企业接近3万家，很多知名企业都在海南成立新公司。

【3】发挥金融的开放自由政策锁定“金融服务中心”角色金融服务岛

海南实行“低税率+零关税”的自贸港政策后，高新技术产业、转口贸易和转口加工贸易等产业会得到迅猛发展，“企业融资需求”自然产生。这就要求海南必须要配套“金融服务功能”，帮助企业融资，协助企业成长，海南的第三个角色就出来了：金融服务中心。很多人都知道香港、上海是“金融中心”，但是其实不管是上海也好，香港也好，都只能帮助中大型企业的融资，上市融资。比如香港的港交所，上海的主办和科创板，深圳的主板和创业板，都对企业上市有诸多限制条件，一般只有具备一定规模的企业才能上市融资。但中国还有大量的中小型高新技术企业和互联网公司，需要融资来成长，比如发债融资，引入风险投资等等。

但是很多融资手段在内地都是有严格监管的，导致很多企业只能依靠银行贷款输血或者是民间借贷输血，一旦宏观货币政策收紧，企业就会面临“断血”的威胁。而海南自贸港的出现，可以完美解决这个问题。海南自贸港的核心功能就是金融开放政策，可以利用海南的金融开放政策，引入更多的融资服务手段和海外资本，来帮助中小企业融资。所以未来海南自贸港的第三个角色，不是金融中心，而是金融服务中心，重点帮助中小型企业进行融资成长。所以综合来看，海南自由贸易港既不是“香港”，也不是“新加坡”，更不是“迪拜”，而是要打造具有社会主义特色的“自由贸易港”。未来的海南，将在中国经济版图中，充当三大重磅角色：

第一，旅游岛+消费岛，通过零关税政策，把海外消费全部留在国内，同时加大对外国人的免签政策，提高国际旅游吸引力。

第二，“科技岛+工业岛”，通过“超低税率”政策，吸引大量的高新技术企业及加工贸易、转口贸易企业大量入驻海南，实现海南的科技工业实力。

第三，“金融服务岛”，通过金融开放和松绑，引入更多融资手段和放开对全球资本的限制，对入驻海南的企业进行融资扶持。

“去地产化”的海南，才能真正实现经济的腾飞。