大事！楼市大洗牌！深圳只是开始！

文/檀扒爷

万万没想到，短短一年，半个深圳炒房圈，已经变成了环深调控圈。

8月9日，惠州终于亮出了自己的调控政策，除了限售3年，以及超出“三道红线”的房企不得参与惠州土拍外，更是规定重点区域内，非户籍居民限购！

而在此之前的一周，也就是8月2日，东莞8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，表示要限购，要调整销售税收，要建立官方指导价！

比较有趣的是，它们出台政策的时间，都是在凌晨，熬夜挺辛苦哈。

惠州是深圳炒房团的后花园之一，结果在被住建部约谈之后，终于顶不住压力，怂了。

东莞也好不到哪儿去，趁着深圳的“涨与限”，房价上去不少，在4月份也被约谈过，也怂了。

两者都是环深楼市长此以来最大的受益者之一，它们的连续调控出炉，预示着环深调控圈已经初步形成，其威力，正在朝全国蔓延。

对于惠州来说 调控才是福！

作为一线城市，如果自身的调控没有传播开来，那必然是失败的。

深圳这点做得很不错，从去年7月起的调控开始，不管是打击假离婚还是制定官方二手房指导价，都获得了全国范围的响应，十多城一起参与处理假离婚买房，同时越来越多的地方，都开始出台自己的指导价。

蔓延这点是做到了，但是具体有没有效果，尤其是对以深圳为核心的楼市过热区域，就得看环深城市是否出现变化，毕竟，只有两边都有显著变化，才可以做到堵死利用外溢需求炒房的效果。

深圳在调控上已经很卖力了，出政策的频率快赶上以往它房价上涨的新闻频率，问题就在于，它周边的小伙伴们，有没有掉队。

我们先看惠州，8月9日的调控涉及的面很广，首先是17年4月9日后买的新房，限售3年，这个本身不是新政策，因为17年4月已经出过这个政策了，这里说的是要“严格执行”。

其次是超过“三道红线”的房企不得参与惠州土拍，这个乍看杀伤力比较大，因为根据5月14日南方+的报道，2020年末60家上市房企里，有9家是三道红线全踩的，其中不乏一些龙头企业，看起来有种断自己财路的感觉。

但实际上因为三道红线是全国性调控，是对房企融资能力的优化，所以时间长点这是好事。

比较让人在意的，是大亚湾和惠阳区的限购，“暂停向区域内拥有一套及以上住房的非惠州户籍居民出售新建商品住房”。

后半句不提，看起来没什么诚意，依依不舍的情绪太浓烈，不过也更加说明大亚湾和惠阳区的确是惠州楼市的重点区域。

大亚湾是啥地方？按卖房的说法就是，大亚湾=小深圳+小香港+小三亚！原因很简单：

第一，临海； 第二，靠近深圳和深山合作区，车程不到一小时，深圳东进战略上投资力度极大； 第三，可能会成为香港在内地的飞地。

乖乖，buff叠满了，很多人追高进场，结果被套牢的似乎不少，百度上随便搜一下，就有“货车司机炒房大亚湾套牢4年亏本也卖不出”这种视频，还就是去年的。

惠阳区也差不多，没这么花里胡哨，最大的卖点就是深圳地铁14号线将会延伸至惠阳区，把两个城市彻彻底底连接在一起。

这种消息对于楼市一向是利好，对于惠阳区的带动可想而知，根据合纵联行数据，去年7月底到8月底的时间里，惠阳以4417套的成交量，击败大亚湾高居榜首。

再来看看现在这两个区域的房价走势。

数据来源：诸葛找房

涨势还是相当明显的，尤其是大亚湾，一年里边差不多涨了3000一平，不得不说广告做的好啊，因此惠州特意提出对这俩区域进行一定的限制，是很必要的。

再来看看东莞，从调控内容上来看，十足的一二线城市。

东莞暂时没有太多想说的，虽然都是环深，但是它和惠州并不是一个级别的城市，因此要面临和考虑的问题也不太一样，就比如说，东莞并不需要像惠州那样担心泡沫太大导致崩盘，它有足够的人口和产业以及吸引力，来支撑这个楼市，比较难搞的，就是如何阻止房价继续大涨。

数据来源：诸葛找房

从图上走势来看，东莞过去一年是真没怎么调控，肆无忌惮让深圳溢出的需求涌入自己的怀抱，可以预见的一点是，当它这个二手房指导价彻底作数时，各个平台上东莞的价格会出现明显下调，就像之前的深圳一样。

但是，惠州是没有办法像东莞这样“悠闲”的，因为它的楼市能有今天的效果，完全就是靠深圳的炒房客们给顶起来的。

证券时报网8月10日的文章中提到，11年的时候大亚湾的空置率非常高，一度被媒体称作“睡城”，因为离深圳近，所以很多买不起深圳房子的就跑惠州买，晚上睡这边，白天去上班。结果折腾久了房价被人为的搞上去了。

据统计，惠州市场上，主力的购房人群依旧是深圳来的，占了52.8%，惠州本地的连四分之一都不到，也难怪，惠州户籍人口400万不到，没外地的大量购房者，哪里有什么楼市。

所以同理，一旦外地人口不买了，惠州楼市真就离崩不远了。提早降温对于惠州这类城市来说，才是明智之举。

洗牌的趋势还在蔓延 中山什么时候行动？

那讲到环深城市，并不只有惠州和东莞，其实还有中山和珠海。

图片来源：南方都市报

中山作为环深圈子里的楼市“重灾区”，今年4月时，有查了一波虚假购房资格的事情，1200块就能买到一个购房资格，限购简直就是形同虚设！跟闹着玩儿一样......

但是查归查，中山并没有像东莞和惠州这样更加适时地出台政策，非常的“掉队”。

中山我们还是经常提到的，问题比较明显，就是非常依赖房地产，并且楼市成今天这样，深圳炒房客们一样功不可没。

数据来源：中山统计局

来观摩一下，可以看到中山的房地产投资一直占有重要地位，且愈发明显。

从06年开始，房地产投资的金额进入了百亿水平，占比也进入了30%的范畴，甚至可以说就如同脱缰野马一般越跑越远，到了18年甚至突破了50%！你能想象吗，一个城市的固定投资，一半以上全都塞在了房地产里......

而16年时，根据中山热线的消息，疯狂的深圳炒房客直接把中山买断货，创造了中山第一个破万月，让中山的成交面积直接杀入全国前20（第18位），成了其中规模最小的地级市，并且让去化周期从年初的24个月降到了可能的10个月。

对比下目前中山的经济状况，就会发现很不妙，不遏制的话，可能相当不妙，所以真的很期待中山会在这一轮环深调控中出台什么政策，毕竟它的困境和惠州比较相似。

至于珠海，其实机灵点，也该迅速加入到这个环深调控圈里来，现在珠海的优势就在于深珠通道以及澳门，它的房价不仅仅是受到深圳的影响，由于大湾区对港澳人士开放购房，所以澳门的影响也不小，但是这些都不是护身符。

目前，调控的势头已经止不住，真想有效遏制地产热度，光靠一线-二线-三四线及以下传导那很慢而且会把外溢的红利挤向周边，从而使周边没有实质性调控的地区热乎起来，后续崩盘的话，对于小城市来说，伤害可比大城市高得多。

只有当这些周边地区跟着一起降温，才能维持楼市的稳定，小城市在继续吃到大城市外溢的同时，又可以给自身楼市慢慢挤水。

因此环深调控圈的完成，是非常必要，且值得效仿的，这是在给周边小城市们，上保险，是给它们一个自救的方法。

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作者：檀扒爷编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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